Kenali Kontrak Harga Satuan: Struktur, Keunggulan, dan Penerapannya

April 30, 2025
10:00 am

Kontrak tidak hanya berfungsi sebagai dokumen legal, tapi juga sebagai instrumen untuk mengelola risiko perubahan dan ketidakpastian di lapangan. Pada proyek berskala besar atau kompleks, ruang lingkup pekerjaan sering kali belum sepenuhnya terdefinisi saat kontrak disusun.

Dalam kondisi seperti ini, penggunaan kontrak lump sum (harga tetap)— sering menimbulkan masalah, terutama ketika volume pekerjaan aktual berbeda jauh dari estimasi awal. Skema pembayaran yang tetap membuat salah satu pihak cenderung menanggung risiko ketidaksesuaian, baik karena pekerjaan tambahan maupun perubahan desain selama pelaksanaan.

Untuk mengatasi tantangan tersebut, kontrak harga satuan (unit price contract) hadir sebagai solusi yang lebih adaptif. Alih-alih menetapkan total biaya proyek sejak awal, kontrak ini memecah pekerjaan menjadi unit-unit yang dapat diukur, dengan harga tetap untuk masing-masing unit. Dengan cara ini, pembayaran dilakukan berdasarkan kuantitas aktual pekerjaan yang telah diselesaikan, bukan berdasarkan estimasi menyeluruh di awal.

Artikel ini akan membahas secara menyeluruh tentang kontrak harga satuan—mulai dari pengertiannya, kapan dan bagaimana jenis kontrak ini digunakan, kelebihan dan kekurangannya, hingga contoh konkret penerapannya dalam proyek konstruksi.

Pengertian Kontrak Harga Satuan

Kontrak harga satuan adalah jenis kontrak kerja konstruksi di mana pembayaran dilakukan berdasarkan volume pekerjaan yang telah diselesaikan, dikalikan dengan harga satuan yang telah disepakati sebelumnya.

Dalam kontrak ini, pekerjaan dipecah menjadi komponen-komponen atau satuan-satuan kerja (misalnya: per meter kubik galian, per meter persegi pengecatan, atau per unit pemasangan pipa), masing-masing dengan harga tetap yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Sederhananya, kontrak ini tidak menetapkan satu total harga tetap untuk keseluruhan proyek di awal, melainkan menghitung total pembayaran akhir berdasarkan kuantitas aktual pekerjaan yang dilakukan.

Hal ini memungkinkan fleksibilitas dalam pelaksanaan, terutama ketika volume pekerjaan belum bisa diketahui secara pasti saat kontrak ditandatangani.

Karakteristik dan Kapan Kontrak Harga Satuan Digunakan

Kontrak harga satuan cocok digunakan untuk proyek-proyek tertentu yang memiliki karakteristik khusus. Berikut adalah kondisi-kondisi yang menunjukkan kapan kontrak harga satuan paling tepat diterapkan:

1. Item Pekerjaan Mudah Diidentifikasi dan Diukur

Proyek memiliki daftar pekerjaan yang jelas dan bisa dibagi menjadi unit-unit kerja yang terukur, seperti per meter kubik galian, per meter persegi pengecatan, atau per meter panjang saluran.

2. Volume Pekerjaan Belum Diketahui Secara Pasti di Awal

Meskipun jenis pekerjaan sudah diketahui, kuantitas pastinya baru dapat dipastikan setelah pekerjaan dimulai atau survei lapangan dilakukan. Kontrak harga satuan memungkinkan fleksibilitas tanpa perlu renegosiasi besar-besaran.

3. Pekerjaan Bersifat Repetitif atau Modular

Jika proyek terdiri dari bagian-bagian yang serupa dan berulang—seperti pemasangan tiang listrik, pengecoran jalan, atau instalasi saluran air—maka sistem harga per satuan memudahkan pengelolaan, pengawasan, dan pelaporan. Setiap item pekerjaan memiliki satuan, harga, dan bukti pelaksanaan yang jelas.

4. Lingkungan Proyek yang Dinamis atau Bervariasi

Kontrak ini ideal untuk proyek di lokasi dengan kondisi geografis yang bervariasi atau lingkungan lapangan yang sering berubah, seperti pembangunan jaringan air di pedesaan atau proyek infrastruktur di banyak titik. Harga satuan memberikan fleksibilitas untuk menyesuaikan jumlah pekerjaan dengan kondisi aktual di setiap lokasi.

5. Proyek dengan Durasi Panjang atau Bertahap

Dalam proyek jangka panjang atau yang dibagi menjadi beberapa tahap kerja, kontrak harga satuan memudahkan adaptasi terhadap perubahan volume tanpa mengubah struktur kontrak secara keseluruhan.

6. Proyek yang Didanai oleh Pemerintah atau Dana Publik

Banyak lembaga pemerintah menggunakan kontrak harga satuan untuk proyek-proyek infrastruktur karena sifatnya yang transparan dan mudah diaudit. Sistem ini juga mengurangi risiko pemborosan anggaran karena pembayaran didasarkan pada pekerjaan yang benar-benar dilakukan.

Perbandingan: Kontrak Harga Satuan vs. Kontrak Harga Tetap (Lumpsum)

Keduanya baik kontrak harga satuan maupun kontrak harga tetap memiliki pendekatan yang berbeda dalam hal penghitungan biaya dan manajemen risiko.

Berikut adalah perbandingan antara keduanya:

1. Dasar Penghitungan Biaya

Pada kontrak harga satuan, penghitungan biaya dilakukan berdasarkan volume aktual pekerjaan yang telah diselesaikan di lapangan. Volume ini kemudian dikalikan dengan harga satuan yang telah disepakati sebelumnya. Dengan kata lain, total biaya baru akan diketahui setelah pekerjaan selesai dan seluruh volume pekerjaan terukur.

Sementara itu, pada kontrak harga tetap, biaya proyek sudah ditetapkan secara keseluruhan sejak awal. Jumlah tersebut bersifat final dan tidak akan berubah, meskipun ada perubahan volume pekerjaan selama pelaksanaan proyek, selama ruang lingkupnya tetap sama.

2. Fleksibilitas

Dari sisi fleksibilitas, kontrak harga satuan menawarkan keleluasaan yang lebih besar. Jenis kontrak ini sangat cocok digunakan jika volume pekerjaan tidak bisa dipastikan secara akurat sejak awal, karena masih memungkinkan adanya penyesuaian seiring dengan perkembangan proyek.

Sebaliknya, kontrak harga tetap memiliki fleksibilitas yang lebih rendah. Setiap perubahan pekerjaan yang berada di luar ruang lingkup awal kontrak umumnya memerlukan addendum atau proses renegosiasi, yang bisa memakan waktu dan menambah kompleksitas administrasi.

3. Risiko

Dalam hal pembagian risiko, kontrak harga satuan menempatkan beban risiko perubahan volume pekerjaan pada pemilik proyek. Jika terjadi penambahan pekerjaan, maka biaya juga akan meningkat. Namun demikian, penyedia jasa tetap memiliki tanggung jawab besar untuk melakukan pengukuran yang akurat dan melaporkan hasil pekerjaan dengan transparan.

Berbeda dengan itu, kontrak harga tetap memberikan risiko lebih besar kepada penyedia jasa, terutama apabila terjadi pembengkakan biaya akibat hal-hal tak terduga. Namun bagi pemilik proyek, hal ini justru menguntungkan karena anggaran proyek menjadi lebih mudah dikendalikan sejak awal.

4. Kebutuhan Dokumen dan Pengawasan

Kontrak harga satuan memerlukan dokumentasi yang lebih detail serta pengawasan yang lebih intensif. Hal ini disebabkan oleh perlunya verifikasi terhadap volume pekerjaan aktual yang telah dilaksanakan. Oleh karena itu, pencatatan yang akurat dan pelaporan yang transparan sangat penting untuk memastikan keabsahan pembayaran.

Sebaliknya, pada kontrak harga tetap, kebutuhan akan dokumentasi pengukuran lebih ringan. Karena pembayaran tidak tergantung pada jumlah pekerjaan aktual yang dilakukan, pengawasan lebih fokus pada kesesuaian hasil akhir dengan spesifikasi teknis yang telah ditentukan.

5. Kecocokan dengan Jenis Proyek

Kontrak harga satuan sangat cocok diterapkan pada proyek-proyek yang memiliki sifat dinamis dan volume pekerjaan yang sulit dipastikan sejak awal. Proyek infrastruktur, pekerjaan tanah, atau jaringan utilitas merupakan contoh proyek yang sering menggunakan jenis kontrak ini.

Sebaliknya, kontrak harga tetap lebih tepat digunakan untuk proyek-proyek dengan ruang lingkup pekerjaan yang sudah jelas dan tidak banyak mengalami perubahan, seperti pembangunan gedung berdasarkan desain yang sudah final.

Cara Kerja Kontrak Harga Satuan

Lantas, bagaimana sebenarnya kontrak ini bekerja dalam praktik? Mari kita bahas langkah demi langkah prosesnya.

1. Penyusunan Dokumen Kontrak

Langkah awal dalam kontrak harga satuan adalah menyusun dokumen kontrak yang mencakup:

Daftar pekerjaan (Bill of Quantities atau BoQ)
Harga satuan untuk masing-masing item pekerjaan
Spesifikasi teknis
Jadwal pelaksanaan
Syarat administrasi dan ketentuan hukum

Pada tahap ini, penyedia jasa (vendor) memberikan penawaran harga satuan untuk setiap item pekerjaan yang dicantumkan oleh pemilik proyek atau konsultan perencana.

2. Penetapan Harga Satuan

Harga satuan ditentukan berdasarkan estimasi biaya yang mencakup:

Biaya bahan/material
Biaya tenaga kerja
Biaya peralatan
Biaya overhead dan keuntungan

Harga ini bersifat tetap per satuan pekerjaan, misalnya: Rp500.000/m² untuk pekerjaan pengecoran beton.

3. Pelaksanaan Pekerjaan dan Pengukuran

Setelah proyek berjalan, pelaksanaan pekerjaan dilakukan sesuai dengan urutan dan metode yang telah disepakati. Pada tahap ini, ciri khas kontrak harga satuan mulai terlihat, yaitu bahwa pembayaran bergantung pada volume aktual pekerjaan yang dilakukan.

Pengukuran dilakukan secara berkala di lapangan oleh tim teknis, dan hasil pengukuran tersebut menjadi dasar perhitungan pembayaran.

Misalnya, jika harga satuan untuk galian tanah adalah Rp200.000 per meter kubik dan volume yang digali sebesar 50 meter kubik, maka nilai pembayaran untuk item tersebut mencapai Rp10.000.000.

Proses pengukuran ini harus dilakukan secara konsisten agar pembayaran mencerminkan progres pekerjaan yang sebenarnya.

4. Pengawasan dan Verifikasi

Karena sistem pembayaran bergantung pada volume pekerjaan, pengawasan menjadi aspek penting dalam kontrak harga satuan.

Tim pengawas atau konsultan pengawas memiliki tanggung jawab untuk memastikan bahwa pekerjaan dilakukan sesuai spesifikasi teknis dan volume yang dikerjakan benar-benar terukur secara akurat.

Pengukuran yang dilakukan akan dituangkan dalam berita acara pengukuran dan dilaporkan sebagai bagian dari progres proyek.

Proses verifikasi ini sangat krusial, karena kesalahan atau ketidaksesuaian dalam data volume dapat menimbulkan perbedaan persepsi bahkan sengketa antara penyedia jasa dan pemilik proyek.

5. Pembayaran Bertahap (Progress Payment)

Setiap kali progres pekerjaan mencapai titik tertentu, penyedia jasa dapat mengajukan tagihan pembayaran berdasarkan volume aktual yang telah dikerjakan.

Tim pengawas kemudian melakukan verifikasi terhadap tagihan tersebut, memastikan bahwa data yang diajukan sesuai dengan kenyataan di lapangan.

Setelah disetujui, pembayaran dilakukan berdasarkan nilai pekerjaan yang telah selesai. Sistem pembayaran bertahap ini memungkinkan aliran kas yang lebih teratur bagi penyedia jasa, serta membantu pemilik proyek dalam mengontrol pengeluaran secara berkala.

6. Rekonsiliasi di Akhir Proyek

Di akhir proyek, dilakukan proses rekonsiliasi untuk mencocokkan seluruh pembayaran yang telah dilakukan dengan volume riil pekerjaan yang benar-benar diselesaikan. Tujuannya adalah memastikan tidak ada kelebihan atau kekurangan pembayaran.

Apabila terdapat kelebihan bayar, penyedia jasa wajib melakukan pengembalian, yang biasanya disertai dengan penerbitan nota kredit—dokumen resmi yang menjadi bukti adanya koreksi atas nilai yang telah dibayarkan.

Sebaliknya, jika ditemukan kekurangan pembayaran, pemilik proyek akan melakukan pelunasan tambahan. Proses rekonsiliasi ini menjadi langkah penting untuk menutup seluruh aspek administratif dan memastikan transparansi serta akurasi laporan keuangan proyek.

Komponen Biaya dalam Harga Satuan

Memahami komponen atau struktur biaya ini sangat penting untuk memastikan bahwa harga satuan yang ditawarkan realistis dan mencerminkan kebutuhan proyek secara akurat.

Berikut adalah komponen-komponen utama dalam harga satuan:

1. Biaya Material

Komponen ini mencakup seluruh biaya pembelian bahan baku yang digunakan untuk menyelesaikan suatu item pekerjaan. Contohnya:

Semen, pasir, dan kerikil untuk pekerjaan beton
Bata dan mortar untuk pekerjaan dinding
Pipa dan sambungan untuk pekerjaan plumbing

Biaya material juga dapat mencakup ongkos pengiriman, penyimpanan, serta kerugian material akibat sisa atau pemborosan yang diperhitungkan.

2. Biaya Tenaga Kerja

Tenaga kerja langsung yang mengerjakan item pekerjaan menjadi bagian penting dari komponen ini, termasuk:

Tukang dan pekerja lapangan
Mandor atau pengawas pelaksana
Biaya lembur (jika ada) dan tunjangan keselamatan kerja

Besarnya biaya tenaga kerja dipengaruhi oleh produktivitas dan kompleksitas pekerjaan. Dalam proyek konstruksi, produktivitas sering diukur dalam satuan output per jam atau per hari.

3. Biaya Overhead

Overhead adalah biaya tidak langsung yang tidak terkait langsung dengan satu pekerjaan spesifik, tetapi tetap diperlukan agar proyek dapat berjalan. Contohnya:

Gaji staf administrasi proyek
Biaya listrik dan air di lokasi proyek
Sewa peralatan pendukung
Biaya keamanan dan kebersihan proyek

Overhead biasanya dihitung sebagai persentase dari total biaya langsung.

4. Biaya Subkontraktor

Jika sebagian pekerjaan dilimpahkan kepada subkontraktor (misalnya pekerjaan elektrikal, HVAC, atau finishing), maka biaya yang dibayarkan kepada mereka dimasukkan ke dalam harga satuan. Hal ini mencakup:

Harga jasa subkontraktor
Koordinasi dan pengawasan subkontraktor
Risiko kualitas atau keterlambatan yang mungkin timbul

5. Biaya Izin dan Inspeksi

Beberapa jenis pekerjaan memerlukan perizinan resmi atau inspeksi dari otoritas berwenang (misalnya Dinas PUPR, lingkungan hidup, atau pemadam kebakaran). Biaya ini bisa termasuk:

Biaya permohonan izin
Retribusi pemerintah daerah
Biaya inspeksi atau pengujian material

Komponen ini penting diperhitungkan agar tidak menjadi beban tak terduga selama pelaksanaan proyek.

6. Pajak

Dalam proyek konstruksi dan pengadaan, pajak menjadi bagian tak terpisahkan dari biaya:

PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
PPh (Pajak Penghasilan)
Bea masuk (jika menggunakan material impor)

Pajak biasanya dihitung dan dicantumkan secara eksplisit dalam kontrak atau dalam daftar harga satuan.

7. Keuntungan

Penyedia jasa tentu membutuhkan margin keuntungan untuk setiap item pekerjaan. Komponen ini dihitung berdasarkan:

Persentase tertentu dari total biaya langsung + overhead
Tingkat risiko pekerjaan
Persaingan harga di pasar

Keuntungan harus diperhitungkan secara wajar: terlalu rendah dapat membahayakan kelangsungan vendor, sementara terlalu tinggi bisa mengurangi daya saing penawaran.

Kelebihan dan Kekurangan Kontrak Harga Satuan

Seperti sistem kontrak lainnya, model kontrak harga satuan ini memiliki kelebihan dan kekurangan yang berbeda bagi masing-masing pihak yang terlibat: pemilik proyek dan vendor.

A. Kelebihan

Bagi Pemilik Proyek

1. Transparansi Biaya

Dengan pembayaran berdasarkan volume pekerjaan yang benar-benar dilakukan, pemilik proyek dapat memantau dan mengontrol biaya dengan lebih akurat. Hal ini membantu mencegah pemborosan dan meningkatkan akuntabilitas.

2. Adaptabilitas terhadap Perubahan Lapangan

Jika terjadi perubahan pada kebutuhan proyek atau kondisi lapangan, sistem harga satuan memungkinkan penyesuaian tanpa renegosiasi menyeluruh terhadap kontrak.

3. Kontrol Anggaran yang Lebih Baik

Pemilik proyek memiliki fleksibilitas untuk menyesuaikan ruang lingkup pekerjaan seiring berjalannya proyek, dengan tetap mengacu pada unit harga yang telah disepakati.

4. Kemudahan Komparasi Penawaran

Format satuan memudahkan pemilik proyek membandingkan penawaran dari berbagai vendor berdasarkan unit biaya, sehingga proses tender bisa lebih objektif dan kompetitif.

Bagi Vendor

1. Fleksibilitas Pelaksanaan

Vendor tidak perlu mengasumsikan seluruh risiko pekerjaan di awal. Jika terjadi perubahan volume, pembayaran tetap mengikuti unit yang disepakati.

2. Stabilitas Arus Kas

Pembayaran yang dilakukan secara berkala berdasarkan pekerjaan yang telah selesai membantu menjaga kelancaran arus kas dan keuangan operasional vendor.

3. Efisiensi Penggunaan Sumber Daya

Karena pembayaran berbasis output aktual, vendor cenderung lebih efisien dalam menggunakan tenaga kerja, material, dan alat.

B. Kekurangan

Bagi Pemilik Proyek

1. Ketidakpastian Total Biaya

Karena total biaya bergantung pada volume aktual pekerjaan, pemilik proyek tidak selalu dapat memperkirakan dengan tepat total anggaran yang dibutuhkan hingga proyek selesai.

2. Kurang Efisien dari Segi Biaya

Proyek dengan volume besar atau pekerjaan yang sudah pasti terkadang lebih hemat jika menggunakan kontrak lumpsum (harga tetap) dibandingkan harga satuan.

Bagi Vendor

1. Kesulitan Menentukan Harga Unit

Tanpa kepastian volume, menentukan harga per satuan yang tepat dapat menjadi tantangan. Harga terlalu rendah dapat merugikan, sementara terlalu tinggi dapat kalah bersaing dalam tender.

2. Beban Administratif Tambahan

Vendor harus melakukan pengukuran, pencatatan, dan dokumentasi yang detail untuk setiap satuan pekerjaan yang diselesaikan, yang memakan waktu dan sumber daya.

3. Risiko Harga Tetap untuk Tiap Satuan

Meski volume bisa berubah, harga per satuan tetap tidak berubah. Jika terjadi lonjakan harga material atau biaya tenaga kerja, vendor dapat mengalami kerugian.

Contoh Penerapan Kontrak Harga Satuan

Studi ini menggambarkan bagaimana kontrak harga satuan digunakan dalam kerja sama antarperusahaan pada proyek konstruksi skala menengah, dengan tingkat ketidakpastian volume pekerjaan yang cukup tinggi.

Sebuah perusahaan pengembang kawasan industri, PT Delta Jaya Propertindo, berencana membangun akses jalan internal sepanjang 15 kilometer untuk menghubungkan berbagai zona pabrik di kawasan miliknya. Karena kawasan ini mencakup area rawa, tanah keras, dan lahan bekas tambang, perencanaan volume kerja menjadi sulit dipastikan sejak awal.

Untuk mengakomodasi fleksibilitas tersebut, PT Delta memilih menggunakan kontrak harga satuan dengan mitra pelaksana proyek, yaitu PT Citra Mandiri Konstruksi, sebuah perusahaan jasa konstruksi swasta yang telah bekerja sama dalam proyek sebelumnya.

Kedua pihak menyepakati daftar satuan pekerjaan berikut:

Penggalian dan pemindahan tanah (per m³)
Penimbunan dan pemadatan material (per m³)
Pemasangan lapisan geotekstil dan agregat (per m²)
Pengaspalan hotmix (per ton)
Pemasangan saluran drainase (per meter)
Penataan lanskap dan marka area (per unit)

Masing-masing satuan kerja dihitung secara rinci, termasuk biaya material, upah, sewa alat berat, biaya umum, dan margin keuntungan. Harga satuan final disepakati dan dimasukkan dalam dokumen kontrak yang ditandatangani kedua belah pihak.

Selama pelaksanaan, PT Citra Mandiri Konstruksi melaporkan volume pekerjaan aktual secara berkala. Contohnya:

2.500 m³ timbunan tanah
12.000 m² pemasangan agregat
400 ton aspal hotmix digunakan

Tim pengawasan proyek dari PT Delta melakukan verifikasi lapangan terhadap laporan tersebut. Setelah volume dikonfirmasi, dilakukan penagihan berdasarkan harga satuan yang telah disepakati.

Misalnya, untuk 400 ton aspal hotmix dengan harga satuan Rp 1.100.000/ton, maka tagihan mencapai Rp 440 juta.

Di tengah proyek, PT Delta memutuskan memperluas area jalan hingga ke gudang distribusi baru, menambah panjang proyek sebesar 3 kilometer. Karena menggunakan kontrak harga satuan, perubahan ini cukup ditangani lewat addendum volume—tanpa harus menyusun ulang keseluruhan kontrak.

Setelah proyek selesai, kontraktor menyusun laporan akhir dan tagihan sesuai total volume aktual, dilengkapi dokumentasi dan berita acara hasil pengecekan lapangan. Proses pembayaran berlangsung efisien karena semua data telah tervalidasi sepanjang pelaksanaan.

Ingin Pengelolaan Vendor Lebih Efisien?

Dalam proyek berskala besar dengan dinamika pekerjaan yang tinggi, sistem kontrak harga satuan memang menawarkan fleksibilitas dan transparansi. Namun, efektivitasnya juga sangat bergantung pada bagaimana kamu mengelola vendor dan pembayaran secara menyeluruh.

Gunakan Kyrim — platform yang dirancang khusus untuk membantu kamu: